Typologie des contrats de vente immobilière

Me Bruno Ledrappier
 Avocat, Charles Russel Speechlys à Genève
 022 591 18 47
 bruno.ledrappier@crsblaw.com

Avant de dresser un bref panorama des divers contrats de vente immobilière, quelques mots s’imposent sur les fondements juridiques communs à l’ensemble de ces contrats :
 

1. Fondements juridiques de la vente immobilière
Le Code Suisse des Obligations (CO) prévoit quelques règles spécifiques concernant la vente immobilière. Celles-ci viennent s’ajouter aux règles traditionnelles de la vente mobilière, également régie par le CO, qui s’appliquent au surplus, par analogie.  

Toutefois, d’autres normes légales s’appliquent également, qui complètent la réglementation du CO : c’est le cas notamment de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)[1].
 
En raison de son impact économique important, l'article 216 CO exige que toute vente d’immeuble soit, pour être valable, dressée par acte authentique, soit devant notaire, en principe choisi par l’acheteur, ce afin d’assurer une certaine protection des parties. Cette exigence de forme s’applique également à la promesse de vente. 

La vente immobilière impliquera, outre des droits de mutation et des frais de Registre foncier, des frais de notaire qui seront, en principe, acquittés par l’acheteur. Le vendeur quant à lui sera soumis à un impôt sur le gain immobilier calculé d’après la différence entre les prix d'acquisition et de vente de l'immeuble, selon un barème dépendant du nombre d’années pendant lequel le vendeur est demeuré propriétaire du bien.

2. Divers contrats de vente immobilière   La vente immobilière peut bien évidemment prendre la forme d’une vente immédiate : la signature de l’acte et le paiement du prix se font alors de manière simultanée. Ce cas de figure étant cependant très rare en pratique, le législateur suisse a prévu d’autres types de transactions immobilières :

a. La promesse de vente  
La promesse de vente est un précontrat en vue de la conclusion future d’un contrat de vente immobilière. C’est un acte usuellement envisagé lorsque divers éléments indispensables du contrat ne sont pas encore définis. 
Une telle promesse peut être unilatérale si l’une des parties seulement s’engage à conclure le futur contrat de vente (promesse de vente ou d’achat) mais sera le plus souvent bilatérale (promesse de vente et d’achat). La promesse de vente et d’achat contiendra les conditions du transfert (prix, délai, etc.).
L’acquéreur devra en principe verser un acompte à la signature du contrat.
Idéal pour les cas suivants :

  • Permet de « réserver » immédiatement le bien
  • Peut faciliter l’obtention d'un permis de séjour de l'acquéreur;
  • Si l’acquéreur envisage des travaux de démolition, construction et/ou transformation sujets à autorisations administratives sur le bien à acquérir.


b. La vente à terme  
Il s’agit d’une vente dans laquelle l’exécution (transfert de propriété et paiement du prix) est différée. Cette modalité permet à l’acquéreur de préparer et organiser son financement. Le vendeur aura ainsi le temps d’organiser son éventuel déménagement.
La vente à terme immobilière sera également réalisée devant notaire et liera les parties dès signature du contrat. Un paiement de l’ordre de 10% à 20% du prix d’achat sera, en général, demandé lors de la signature de l’acte. Le solde est réglé au moment du transfert de propriété. Une peine conventionnelle sera généralement insérée dans le contrat afin de prévenir toute inexécution par l’une ou l’autre des parties.
Idéal pour les cas suivants :  

  • Préparation et organisation du financement de l'acquéreur
  • Organisation du déménagement du vendeur
  • Dénonciation du prêt hypothécaire. 

c. Les pactes d’emption, de préemption et de réméré
Le Code des Obligations prévoit (art. 216, al. 2 CO) ces formes particulières de contrat, chacune ayant ses propres caractéristiques. La forme authentique est, en principe, nécessaire[2]. 
Le pacte d’emption est le contrat par lequel une partie promet à l’autre de lui transférer un bien pour un prix déterminé, dans l’hypothèse où cette dernière déciderait d’en faire l’acquisition (seule la volonté de l’acquéreur potentiel est donc déterminante). Dès lors, la vente-emption est possible et consiste en un contrat de vente à terme aux termes duquel les parties vont faire annoter au Registre foncier ce droit.   Le pacte de réméré peut s’analyser comme étant l’opération inverse du pacte d’emption, puisqu’il consiste en l’engagement de l’acheteur de revendre l’immeuble au vendeur à première demande de ce dernier.
 Quant au pacte de préemption, il consiste en un droit préférentiel d’achat, conférant à la personne le droit d’acheter un immeuble, dans l’hypothèse où son propriétaire prendrait la décision de l’aliéner.   Tout comme le droit d’emption, le droit de préemption peut être annoté au Registre foncier. Ceci a comme principal avantage de protéger l’acheteur contre tout autre acquéreur potentiel, fût-il de bonne foi.
Idéal pour les cas suivants (concernant le pacte de préemption) :

  • Volonté d’acquérir un immeuble dont le propriétaire n’envisage de se dessaisir dans l’immédiat
  • Volonté de garder un bien ayant une valeur affective (exemple: pacte de préemption d’un enfant voulant conserver la résidence secondaire familiale dans l’hypothèse où les parents décideraient de s’en séparer).  

d. La vente sur plan
Deux formes de vente sur plan sont envisageables: la vente en quote-part terrain et la vente à terme[3]. Si la vente en quote-part terrain intervient plutôt lors de la construction d’une PPE[4]  (propriété par étage), la vente à terme intervient régulièrement dans tout type d’opérations. Lors d’une vente en quote-part du terrain, l’acquéreur devient propriétaire et ce dès la signature du contrat. Une part du prix total sera dès lors demandée, le solde étant payé au gré de l’avancement de la construction. Ce type de vente est privilégié par les promoteurs pouvant ainsi réunir les montants nécessaires au démarrage du chantier. L’acquéreur pourra, quant à lui, personnaliser le bien en cours de construction.
Idéal pour les cas suivants :
 
  • Nécessité pour le promoteur de réunir des fonds nécessaires au projet
  • Construction d’une PPE
  • Possibilité pour l’acquéreur de modeler son bien immobilier comme il le souhaite.


3. Acquisition directe ou à travers une société immobilière (SI)[5]  
Un immeuble peut être acquis en nom propre par une personne physique ou au travers d’une personne morale, le plus souvent une SI. Celle-ci détiendra l’immeuble tandis que la personne physique détiendra les actions de la SI. Cette opération a pour conséquence de transformer les biens immobiliers en biens mobiliers (actions) pour le détenteur final et entraîne divers impacts fiscaux.  
Elle permet de ce fait une plus grande discrétion, puisqu’il n’y a, en cas de transaction, ni vente de l’immeuble, ni changement de propriétaire, mais cession des actions de la SI qui demeure seule propriétaire du bien, mais qui change d’actionnaire, dont l’identité n’est ni publiée ni publique. A ce titre, il convient de préciser que l’acquisition au travers d’une SI ne permet en aucun cas de contourner les règles instituées par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes domiciliées à l’étranger (LFAIE)[6].

Au niveau fiscal, la détention d’un immeuble via une SI a diverses implications, notamment :
Création d’une double imposition économique :
  • La SI est soumise notamment à l’impôt sur le bénéfice et le capital.
  • L’actionnaire, personne physique, est soumis notamment aux impôts sur le revenu et la fortune.
Au moment de l’acquisition : pas de droit de mutation pour l’acquisition d’actions de SI[7] (pour l’acquisition en nom, divers droits d’environ 3.5% sont perçus).
Durant la détention du bien :
  • Imposition de la SI sur son bénéfice net au taux effectif d’environ 24% puis imposition de l’actionnaire sur son rendement de la fortune mobilière pour le dividende distribué avec, fréquemment, réduction de l’imposition à hauteur de 60% des dividendes versés[8] (propriété en nom : impôt sur le revenu sur la valeur locative nette). 
  • Impôt sur le capital au niveau de la SI et impôt sur la fortune mobilière chez l’actionnaire. -       Impôt immobilier complémentaire de 0.2% pour la SI en principe (0.1% pour les immeubles en nom).
À la vente des actions d’une SI il y a prélèvement de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers sur la part du prix de vente qui correspond à la plus-value immobilière. 
     
[1] Cf. à ce sujet l’article de Me Luca Bozzo paru dans notre précédent numéro.
[2] Toutefois, pour le pacte de préemption, seul le pacte limitatif est soumis à la forme authentique.
[3] Nous renvoyons pour la vente à terme à ce que nous avons développé sous b.
[4] La PPE renferme deux éléments: un droit de copropriété sur l’immeuble et ses parties intégrantes, un droit exclusif de jouissance sur une ou plusieurs unités d’étage. L’immeuble sera divisé en quotes-parts (en principes appelées millièmes).

[5] Une SI sera le plus souvent une société anonyme.

[6] Cf. à ce sujet l’article de Me Luca Bozzo paru dans notre précédent numéro.

[7] Sauf si un acte authentique est dressé à cet effet.
[8] Art. 20, al. 1 bis de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct.


Auteur:

Bruno Ledrappier

Date de création:

10/06/2013