La détermination de la valeur locative des biens immobiliers genevois

Me Arnaud Cywie
 Avocat, Borel & Barbey à Genève
 022 707 18 00
 arnaud.cywie@borel-barbey.ch

Le droit fiscal suisse considère la valeur locative comme un revenu en nature imposable équivalent au loyer économisé par le propriétaire habitant dans son propre logement.
 

Même si le Tribunal Fédéral a posé certaines limites afin de garantir l’égalité de traitement (notamment avec le locataire qui ne peut naturellement pas déduire son loyer), la valeur locative est toutefois en principe bien inférieure à une valeur du marché, en raison du principe constitutionnel visant à encourager la propriété du logement.
À Genève, la valeur locative (brute) se détermine sur la base d'un questionnaire, adapté en principe tous les quatre ans en fonction de l’évolution du marché du logement (révision des valeurs fiscales retenues, le parc immobilier est en train d’être totalement réévalué). Ainsi, la fixation de la valeur locative est loin de dépendre de la seule surface habitable du bien même si la première partie du questionnaire se fonde principalement sur cet élément afin de déterminer une valeur locative de base.


Cette valeur est ensuite adaptée à l’aide de divers points et coefficients variant en fonction du type d’habitation (appartement, duplex, maison individuelle, etc.), de l’aménagement du bien (isolation, chauffage, type de cuisine, garage, etc.), de la vétusté (fonction de la date d’achèvement des travaux de construction), des nuisances (normales, en zones de carrefour bruyant, d’aéroport, etc.) et de la situation générale basée sur l’ensoleillement et la vue. Ces divers éléments auront pour impact de diminuer, ou à l’inverse d’augmenter, la valeur locative de base.
Conformément au principe de l'imposition du revenu net, divers frais immobiliers peuvent être déduits de la valeur locative brute. Le contribuable aura donc le choix pour chaque immeuble – par période fiscale – entre la déduction des frais effectifs ou une déduction forfaitaire[1] dépendant de l’âge de l’immeuble.

En cas de déduction des frais effectifs, l’information N° 1/2011 (et sa notice) fait état de nombreuses précisions permettant de différencier les frais et dépenses déductibles (pour l’année fiscale correspondant à la date de la facture). Ainsi : 

  • Les frais de réparations et rénovations n’impliquant pas une augmentation de la valeur de l'immeuble (frais de maintien de la valeur de l'immeuble[2] tels que la peinture, la rénovation du toit, le remplacement du chauffage, etc.), les frais d’exploitation récurrents (divers contributions pour l’éclairage des rues, l’épuration d’eau), certaines primes d’assurance, certains frais en vue d’économiser l’énergie et d’aménager l’environnement sont déductibles ; 
  • En revanche, tous les frais servant à acquérir, améliorer l’immeuble ne sont pas déductibles, soit notamment les intérêts sur crédit de construction, les frais et commissions de cédules hypothécaires, les frais de notaires, les travaux apportant une plus-value à l'immeuble et augmentant ainsi sa valeur vénale (par exemple : installation d'un ascenseur, construction d'une piscine), la transformation totale ou partielle d'un immeuble (par exemple : aménagement des combles).
La valeur locative nette revêt une grande importance pour l’impôt sur le revenu des contribuables soumis au régime ordinaire.   Pour les contribuables imposés d’après la dépense (forfait fiscal), la valeur locative brute sera un élément à prendre en considération dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier occupé par le contribuable.   En effet, le montant du forfait fiscal (base imposable) négocié ne pourra pas être inférieur à CHF 400'000.- (plus une majoration de 10% pour tenir compte de l’impôt sur la fortune) ou sept fois (le loyer annuel) ou la valeur locative à Genève (soit une charge fiscale d’un peu plus de CHF 150'000 pour un couple marié). Cette valeur ne se fondant pas uniquement sur le prix d’acquisition ou la surface habitable, il conviendra d’en requérir l’information auprès du propriétaire avant l’achat du bien et ce afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieurement.                                                                                          

[1] Au niveau de l’impôt fédéral direct, la déduction forfaitaire est de 10 % du rendement brut de la valeur locative, si l'âge du bâtiment au début de la période fiscale est inférieur ou égal à 10 ans ; 20 % si l'âge du bâtiment au début de la période fiscale est supérieur à 10 ans).


[2]
Les frais de remise en état sur un immeuble nouvellement acquis peuvent désormais être déduits dès la première année suivant l’acquisition du bien.

Auteur:

Me Arnaud Cywie

Date de création:

12/12/2016