Financez votre achat

Dorothée Peyrot
 Directrice et Administratrice déléguée
 Lic. HEC Genève et diplomée IEI
 022 301 70 01
 dorothee@leonard-properties.com

Banque, combien me prêtes-tu?

Avec des taux d'intérêts au plancher et des loyers élevés, il est facile de démontrer que pour un même montant mensuel, un bien acheté sera supérieur à un bien loué. Bien que les taux d'intérêts soit bas, n'emprunte pas qui veut ! Il faudra convaincre la banque à la fois de la valeur du bien et de votre capacité à lui rembourser son crédit. Avant de commencer vos recherches de biens, il est donc préférable de vérifier avec votre banquier quel montant ce dernier pourra vous prêter et de combien de fonds propres vous devez disposer. Cet article vous permettra de comprendre les méthodes d'octroi de crédit des banques et d'estimer tout seul votre capacité financière. Des montants placés en gestion ou la garantie de membre de votre famille vous permettront d'augmenter le montant prêté et de diminuer le taux d'intérêts.

1)    LA CONSTITUTION DES FONDS PROPRES:
En Suisse, le montant des fonds propres requis est plus important que chez nos voisins européens. Pour un objet standard, la banque exigera un apport de 20% en fonds propres, la moitié devant être en cash (donc qui ne proviennent ni de votre 2ème pilier ni de prêts, etc). Il faudra ajouter à ce montant les frais de notaire et autres impôts (droit d'enregistrement, création de cédule, frais de registre foncier), soit environ 5% du prix d'achat.   Le taux d'avance déterminera le pourcentage de financement théorique maximum que la banque est prête à vous octroyer par rapport à la valeur de gage. (80% pour une résidence principale hors luxe, 66% pour une résidence de luxe ou une résidence secondaire et 50% pour un terrain) Pour augmenter vos fonds propres, voici quelques alternatives à envisager :

  • 2ème pilier (versement ou nantissement) ·    
  • Endettement sur un bien tiers
  • Prêts familiaux, donation, avance sur héritage
  • Crédit Lombard si investissements mobiliers pas liquides.
2)    L'ANALYSE DE VOTRE CAPACITÉ A SUPPORTER LA CHARGE FINANCIÈRE
L'objectif  est de vérifier que votre situation financière vous permette de couvrir les charges hypothécaires à long terme. On prendra donc en considération les charges théoriques suivantes:
a. Les intérêts théoriques (5% pour le 1er rang et parfois plus que 5% pour le 2ème rang suivant la banque).
b. Un amortissement du 2ème rang pour que le crédit soit réduit au 1er rang lorsque le débiteur atteindra 60/65 ans (mais maximum sur une durée de 15 ans)
c. 
Les frais d'entretien (1% de la valeur de gage)


 = Les charges ci-dessus ne doivent pas représenter plus de 33% de vos revenus bruts annuels (la règle du tiers)


Nous prendrons en considération tous les revenus suivants:
  • Les revenus annuels bruts et en règle générale la moitié des bonus.
  • Le bénéfice net des indépendants (+ analyse de bilans des 3 dernières années)
  • Les revenus mobiliers des avoirs (cash, actions (dividendes), obligations (coupons), …)

 3)    LA VALORISATION DU BIEN PAR LA BANQUE
Pour leur estimation, les banques font souvent appel à des experts indépendants ou internes qui ont recours à la méthode «hédoniste». Celle-ci se base sur le recensement de critères relatifs à la construction et aux facteurs géographiques soumis à un traitement statistique. Souvent les banques ne se rendent même plus sur place pour apprécier les particularités du bien à financer. Cette uniformisation explique parfois les importantes variations de prix entre les prix des transactions et les valeurs de gage retenues par la banque pour l'octroie du crédit. Dans le cas de biens de luxe, cet écart atteint parfois 30%. La valeur de gage ou valeur de nantissement est la valeur du bien immobilier sur laquelle la banque se base pour octroyer le crédit et correspond à la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur d'expertise calculée par les experts.

Auteur:

Mme Dorothée Peyrot

Date de création:

10/04/2017