L'avantage de l'expertise immobilière

Gary Bennaim
 Expert en immobilier pour la société Analyses & Développement SARL
 Diplômé IEI, MBA NYU
 bennaim@expert-immo.ch

Comme certains ont pu le constater au cours de la dernière décennie, les prix de l’immobilier genevois ont fortement augmenté et il semblerait qu’aucune région n’a été épargnée… Si les raisons sont multiples, ce n’est pas le sujet de mon propos ici, il importe de relever les effets pervers induits par une telle hausse des prix car soudainement chacun part du principe que son bien, du garage à l’immeuble, en passant par l’appartement et la villa, a pris de la valeur.

Or, il est souvent nécessaire de connaître la valeur de son bien : achat, vente, donation, succession, divorce sont autant de raisons courantes de procéder à l’estimation d’un bâtiment… mais un propriétaire aura vite fait de procéder à une estimation « à la louche » sur la base d’éléments subjectifs tels que « les voisins ont vendu à tel prix » ou « je sais que les terrains sur la commune ont augmenté de x% », ce qui n’est finalement pas satisfaisant quand on souhaite avoir une approche objective de la problématique.

En tant qu’experts immobiliers, nous ne pouvons que recommander d’obtenir une analyse détaillée par l’un de nos confrères (ou nous-mêmes bien sûr) en faisant toutefois attention au fait que l’appellation « expert immobilier » n’est pas un titre protégé et que tout un chacun peut se targuer de son « expertise ».

La sélection de bon expert immobilier peut notamment se faire sur la base de la recommandation d’avocats, notaires ou banques puisque ces activités ont régulièrement recours à ces services. La qualité de membres d’associations locales ou internationales reconnues (telles que la SIV-Association Suisse des Estimateurs Immobiliers [siv.ch/fr/repertoire-d-expert.html], la RICS-Royal Institution of Chartered Surveyors ou la CEI-Chambre suisse d’Experts en estimations Immobilières) est également un gage de qualité puisque lesdites associations font en sorte que leurs membres répondent à des critères de qualité, de procédure et d’éthique reconnus notamment.

La formation de l’équipe et le volume d’expertises réalisées chaque année sont également des indicateurs intéressants dans la sélection d’un expert immobilier car ces éléments objectifs permettront de déterminer si celui-ci est bien implanté localement, effectivement actif sur le terrain et avec une bonne connaissance du marché. Ces éléments sont importants car ils sont en réalité le gage que l’expert connaît la région, ses spécificités, ses lois, ainsi que les développements futurs en cours d’étude, la réputation du quartier, etc.

Cette expertise a bien sûr un coût, mais il n’est pas rare de trouver des prix qui vont du simple au double pour une prestation similaire. Alors il est toujours nécessaire d’aller comparer les entreprises avant de leur confier un mandat, en s’intéressant également aux délais de reddition.

Nous considérons ainsi que l’approche la plus objective possible (pour autant que l’expert le soit puisqu’il reste humain) est de se débarrasser le mieux possible d’éventuels conflit d’intérêts. Ainsi, si les courtiers en immobilier provenant de régies ont généralement une bonne vue d’ensemble de leur marché, il n’est toutefois pas rare d’obtenir de leur part des valeurs plus élevées que celles provenant d’un expert indépendant, le risque provenant de la tentation de flatter le vendeur pour obtenir le mandat de vente par exemple…

Un aspect non négligeable reste aussi la reconnaissance extérieure du rapport qui sera fourni, car si l’expertise est faite dans le but d’un refinancement, mais que la banque ne reconnaît pas l’expert sélectionné, la manœuvre se soldera par une dépense inutile purement et simplement.

En ce qui nous concerne, notre passé bancaire nous permet en particulier de connaître les attentes de ces établissements et le flux régulier de demandes de la part des banques nous démontre que notre approche correctement conservatrice correspond à leurs attentes, tout en satisfaisant les propriétaires qui savent que leur partenaire financier est rassuré quant à la valeur du gage en question.

Nous savons d’ailleurs que plusieurs établissements financiers ont recours aux tabelles de prix de terrain que nous publions annuellement sur notre site web (www.expert-immo.ch) et qui est le fruit d’une compilation d’informations provenant non seulement de notre vision du marché, mais également des éléments qui nous sont fournis par les principaux acteurs immobiliers de la région.

Ces valeurs de terrain peuvent être une indication, mais ne sauraient à elles seules résumer l’expertise dans son ensemble car il est alors nécessaire d’y ajouter le bâti en connaissant le cube du bien, le coût dudit cube, valider l’ensemble au niveau de l’incidence foncière, la vétusté, etc. Et naturellement, cela n’est pas toujours applicable à la zone de développement…

En réalité, force est de constater que si n’importe qui peut mettre « expert » sur sa carte de visite, une réelle connaissance du métier est nécessaire pour répondre aux demandes souvent variées des clients et ce n’est pas chose aisée de développer un sérieux, une éthique, une connaissance du tissu local et une fiabilité reconnue.


Auteur:

M. Gary Bennaim

Date de création:

14/06/2013