L'acquisition d'un bien immobilier loué

Me Vadim Harych
 Associé, Etude Banna & Quinodoz
 022 816 08 08
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Le marché immobilier suisse et plus particulièrement celui se situant autour du bassin lémanique reste à l’heure actuelle toujours tendu et les biens immobiliers disponibles à la vente se font rares. Il découle de ce qui précède que certains futurs acquéreurs sont parfois tentés d’acheter des biens immobiliers occupés par des locataires, qu’il s’agisse d’appartements ou de villas. Ces biens ont l’avantage de permettre au vendeur de continuer à obtenir un rendement pendant le processus de mise en vente qui peut parfois s’avérer long et à l’acquéreur de bénéficier d’un prix d’achat en règle générale plus attractif en raison de la présence d’un ou plusieurs locataires dans le bien immobilier à acquérir. Le présent article a pour but de brièvement attirer l’attention des futurs acquéreurs de biens immobiliers sur les conséquences juridiques d’une telle acquisition.


Effets du transfert de propriété sur le contrat de bail en cours
En vertu de l’article 261 du code des obligations (CO), si après la conclusion d’un contrat de bail à loyer, le bailleur aliène la chose louée à un tiers, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. En d’autres termes, en cas de transfert de propriété du bien immobilier, les baux à loyer en cours passent à l’acquéreur avec tous les droits et les obligations qui en découlent, le vendeur est pour sa part libéré de ses obligations envers les locataires, et réciproquement. L'entrée de l'acquéreur dans le rapport de bail n'a cependant pas d'effet rétroactif et le locataire ne peut pas faire valoir contre le repreneur de la chose louée toutes les prétentions qu'il avait contre l'ancien propriétaire-bailleur. Le précédent propriétaire continue ainsi de répondre à l'égard du locataire des obligations qui étaient les siennes et découlant du bail avant le transfert de propriété. Dans l’éventualité où un procès serait en cours, ce dernier serait repris par le nouvel acquéreur du bien immobilier dans la mesure où ce litige a des conséquences pour le rapport contractuel qui le lie au locataire. (p.ex. requête en fixation de loyer, requête en réduction de loyer pour défaut de la chose louée, …).    

Droit de résiliation du bail par le nouvel acquéreur
Le nouvel acquéreur dispose d’un avantage par rapport au vendeur compte tenu de sa nouvelle position, avantage lui permettant de résilier de manière anticipée les baux en cours pour ses besoins propres ou ceux de ses proches. En effet, le nouveau propriétaire peut résilier le bail à loyer d'habitations en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO). Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne suppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin de l’acquéreur doit cependant être sérieux, concret et actuel; il l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré; il faut qu'existent des motifs qui revêtent objectivement une certaine importance. En cas de résiliation anticipée du bail pour les besoins urgents de l’acquéreur, l’art. 261 al.3 CO prévoit que locataire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur. Pour se protéger, le vendeur prudent prévoira dans l’acte notarié de vente que le contrat de bail est repris par l’acquéreur et qu’en cas de résiliation anticipée les éventuels dommages du locataire seront repris par le nouveau propriétaire. Le nouvel acquéreur qui ne saisit pas l’occasion de résilier le bail à loyer immédiatement après son acquisition immobilière est réputé accepter et assumer ce bail jusqu’à sa prochaine échéance contractuelle aux conditions en vigueur.

Par contre le nouvel acquéreur qui saisit l’occasion de résilier de manière anticipée le contrat qui le lie au locataire occupant son bien immobilier et qui en remplit toutes les conditions légales ne pourra se voir objecter par ce dernier que le congé est annulable. Si le nouveau propriétaire ne parvient pas à établir un besoin urgent ou laisse passer la première échéance légale postérieure au transfert de propriété, le congé donné est nul sans pouvoir être reporté au prochain terme contractuel. Afin de pallier aux risques procéduraux de cette résiliation anticipée, le nouvel acquéreur-bailleur prudent notifiera de manière simultanée tant une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 261 al. 2 let. a CO pour ses besoins propres ou ceux de ses proches qu’une résiliation ordinaire pour la prochaine échéance. C’est le lieu de rappeler que de telles résiliations devront être notifiées au locataire ou à chacun des locataires individuellement au moyen de la formule officielle cantonale ad hoc ainsi qu’à leur conjoint.


Auteur:

Me Vadim Harych

Date de création:

03/02/2014