Les différentes zone d'affectation du sol et les nouveaux plans directeurs cantonaux

Me Lionel Halpérin
 Avocat, Ming Halpérin Burger Inaudi
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La question de l’affectation des zones est sensible dans notre canton où le taux de vacances des logements s’élève à 0.36% en 2013. Afin de subvenir aux besoins en logement de la population, le canton met en œuvre sa politique d’aménagement du territoire par l’élaboration de plans directeurs cantonaux visant à fixer les objectifs à atteindre et déterminer les mesures pour les réaliser. Nous définirons dans un premier temps les différentes zones d’affectation du sol, puis dans un deuxième temps, nous développerons les idées phares des plans directeurs cantonaux 2015 et 2030.


 I. Les zones d’affectation du sol
L’ensemble du territoire cantonal est réparti en zones permettant de déterminer l’affectation du sol, dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. 



A. Les zones à bâtir
Il y a trois catégories de zones à bâtir : les zones ordinaires, les zones de développement et les zones protégées(1).  

  • Les zones ordinaires ont pour objet de définir l’affectation générale des terrains qu’elles englobent.
  • Les zones de développement servent à favoriser l’urbanisation, la restructuration de certains territoires, l’extension des villages et des zones existantes, la création de zones d’activités publiques ou privées. A l’intérieur de ces périmètres, le Conseil d’Etat peut, en vue de la délivrance d’une autorisation de construire, autoriser le département à faire application des normes résultant de la zone de développement, en lieu et place de celles de la zone à laquelle elle se substitue. Les zones de développement sont donc superposées aux zones ordinaires.
  • Quant aux zones protégées, elles constituent des périmètres délimités à l’intérieur d’une zone à bâtir ordinaire ou de développement et ont pour but la protection de l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités considérés.
Les principales zones à bâtir pour l’habitation et le commerce sont divisées en cinq zones, à l’intérieur desquelles les constructions peuvent être autorisées sous condition du respect de certaines limites, dont la destination de l’immeuble à construire et le gabarit maximum qu’il peut avoir. 

 (1) http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/a_votre_service-plans_zone-6568.html       

Zone 1 Les trois premières dites « urbaines » sont destinées aux grandes maisons affectées à l’habitation, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire. La première zone comprend les quartiers de la Ville de Genève qui se trouvent dans les anciennes fortifications. Gabarit maximum de 24 m.  

Zone 2 La deuxième zone est délimitée par les quartiers édifiés sur le territoire des anciennes fortifications et les quartiers nettement urbains qui leurs sont contigus. Gabarit maximum de 24 m.

Zone 3 La troisième zone englobe, quant à elle, les régions dont la transformation en quartiers urbains est fortement avancée. Pour les zones 1 et 2, le gabarit maximum autorisé est limité à 21 m. 

Zone 4 La quatrième zone dite « intermédiaire » est subdivisée en deux sous-catégories : urbaine (zone 4A) et rurale (zone 4B). La zone 4A est destinée aux maisons d’habitation comportant en principe plusieurs logements, des activités peuvent y être autorisées (gabarit max. 15 m).
La zone 4B est applicable aux villages et hameaux de la campagne genevoise (gabarit max. 10 m).

Zone 5 La cinquième zone est une zone résidentielle destinée prioritairement aux villas. Toutefois, des exploitations agricoles peuvent également y trouver place. Le gabarit maximum autorisé est de 10m.  

B. Les zones « non à bâtir »
Cette catégorie vise typiquement la zone agricole, la zone viticole protégée, les zones de gravières et les plans localisés agricoles. Ne sont autorisées dans ces zones que les constructions et installations qui sont destinées durablement à cette activité et aux personnes l’exerçant à titre principal et respectent la nature et le paysage. 

 II. Les nouveaux plans directeurs cantonaux D’une manière générale, un plan directeur cantonal est « le document de référence et de coordination qui définit les grandes orientations et les conditions de mise en œuvre de la politique d’aménagement cantonal ». En d’autres termes, il s’agit d’un « contrat territorial » qui engage uniquement les autorités administratives(2).

A. Le plan directeur « Genève 2015 »
Le plan directeur cantonal « Genève 2015 » a été adopté par le Grand Conseil en 2001 puis mis à jour en 2006. Ce document apporte deux nouveautés : la dimension transfrontalière (i.e. construction du CEVA) et le développement durable (3).
       
(2) http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/plan_directeur_cantonal_geneve_2015-686-5092.html 3http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/lignes_force-686-5093-6543.html            

Les grands axes
La pierre angulaire de ce plan directeur cantonal est sans aucun doute la dimension transfrontalière, visant à considérer le canton comme une « vaste aire urbaine ».   En matière de logement, le plan directeur cantonal s’est notamment fixé comme objectif de faire construire un total de 2'500 logements par an, en moyenne, pour répondre au besoin croissant de la population.

B. Le plan directeur « Genève 2030 »
Le plan directeur cantonal 2030 a été adopté par le Conseil d’Etat le 20 février 2013 et par le Grand Conseil le 20 septembre 2013, mais il doit encore nécessiter l’approbation du Conseil fédéral qui aura lieu au cours du deuxième semestre 2014.
 
En matière immobilière, le principe de densification des secteurs déjà bâtis est un élément phare du nouveau plan directeur cantonal. En effet, tant une « urbanisation vers l’intérieur » que de nouvelles extensions urbaines compactes et denses sur la zone agricole sont visées.  

Les effets d’une politique bien menée
La politique d’utilisation optimale des zones à bâtir menée par le canton de Genève depuis plusieurs décennies a déjà porté ses fruits. En effet, en comparaison intercantonale, la densité d’occupation par la population est une des plus élevée de Suisse. Ce résultat est dû au développement urbain choisi, plus compact et dense, afin de préserver le plus possible les espaces agricoles et naturels. La densification des zones à bâtir est également une condition du respect des objectifs cantonaux de production de logements, en particulier de l’habitat à caractère social. 
Par ailleurs, la mutation de la zone villa s’effectue plus progressivement et de manière différenciée. En principe, une densité modérée est visée dans les secteurs à déclasser, ce qui correspond souvent à des extensions de la couronne urbaine, tandis que des densités moins élevées, pouvant aller jusqu’à la conservation de l’état actuel, sont admises dans les secteurs à protéger.  

Un défi de taille
Les politiques d’aménagement prévues dans les nouveaux plans directeurs sont encourageantes et permettent d’espérer une augmentation du nombre de logements sur le territoire cantonal par la densification de zones urbaines et un déclassement progressif tout en remodelant la zone villa. 

Toutefois, les résultats ne se feront sentir que progressivement car les procédures à mettre en œuvre sont longues, alors que l’explosion démographique actuelle demande une réponse plus rapide permettant la construction d’une quantité de logements adaptée aux besoins croissants de la population genevoise.  


(1) http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/a_votre_service-plans_zone-6568.html  

(2) http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/plan_directeur_cantonal_geneve_2015-686-5092

(3)
http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/lignes_force-686-5093-6543.html

http://etat.geneve.ch/dt/amenagement/plan_directeur_cantonal_2030-686-4369.html

L’auteur remercie Me Jérémie Spierer pour l’aide qu’il a apportée dans l’élaboration de cet article.

Auteur:

Me Lionel Halpérin

Date de création:

04/02/2013